競投地皮手記 (慘烈版)

上星期在三藩市灣區投地, 一共有十六個小型地產發展商競投, 小弟旗下的建築團隊也有參與, 戰況頗為激烈, 想在此與各 blog 友略作分享, 希望為大家在高層次生意思維上帶來一點得着...

隨着中國二三四線城市的產能過剩, 不少中資地產商近這幾年也非常積極地往外跑, 有留意中資海外項目的朋友, 其實也不難看到這個 21 世紀 dotcom V3.0 淘金熱的到來, 中/大型發展商, 如朗詩/平安不动产, 近期更以三倍多的價錢 (一億八千多萬美元), 從美资本地姜 Watt Companies 手上購入一塊矽谷核心地皮, 令不少美國洋鬼子為之驚訝!

這單中美交易, 其因由小弟未有花時間去拆解, 如 blog 友們對此有研究, 不防 message 小弟交流交流...

與中型及大型發展商有點相似, 小弟這些 small potato 也要時不時增加土地儲備, 為日後在市場推售或出租的樓盤和物業, 作中長期的安排。

今次小弟看中的地皮項目, 其參與競投的發展商也來自不同背景, 有我們中港台的過江龍, 有傳統美加的洋鬼子, 就連來自俄國的土豪也加入戰圈, 大家在這拍賣項目相遇, 理由只得一個, 就是齊齊看好矽谷在未來五至十年, 在大數據人工智能機械人和無人運輸業的科研發展潛力, 因此, 所有坐落於矽谷一線地區的任何一塊可建房子的地皮, 都成了兵家必爭的肥豬肉!

地皮開價僅僅九十多萬美元, 同行都各有盤算, 而且各家出價很貼市, 有如在倚天屠龍記的武林大會一樣, 一看便知道是老手之爭, 也算是近年來最火併的一幕。

因大家的建築成本是相差不遠, 當投標價到了一定水位, 以淨現值作計算的回報就變得不再吸引, 經過一連串唇槍舌劍的頻頻出價後, 其他中港台朋友因財力不繼而退出, 最終只剩下小弟的團隊和另一間美國洋鬼子發展商爭持不下, 有點像當年電影睹神中, 高進在公海對决新加坡賭王陳金城的一戰, 洋鬼子大我十萬美元, 我就大你洋鬼子十萬美元! 差在還未有出瑞士銀行本票而已!

就這樣來回了好幾個 rounds, 結果, 我軍苦苦拉鋸了近百多萬美元, 才把對手的意志磨滅, 最終比開價高出兩倍幾成交, 總算為中港台的同胞爭回一口氣!

看似有點隨意不羁和不理性嗎?

Well, 其實小弟每次看好而競投的地皮, 都是經過精密的計算, 從中長線的時間表作思考範圍, 並因應以下的主要因素**, 作出多變量的分析, 從而作出兵决策及其出價上限的:

**列表是以相對重要性排行

1. 當地政府的政治穩定性和法治情况
2. 當地政府對整個產業鏈的政策方向和支持程度
3. 當地政府對城市的未來規劃
4. 大都會的人口變化與週邊城鎮的影響
5. 住房的供求比例
6. 商厦的供求比例
7. 工資上升速度和就業前境
8. 建築成本的上升速度
9. 發生天然災難的或然率
10.淨現值的回報率

你或會問, 為何淨現值回報率是最後?

是這樣的, 假設機會成本年利率為 5% (discount rate), 而地皮發展後的淨現市值套現回報, 大概為 55%, 若拌入物業管理旗下, 作收租用途, 則為 8 至 10% 年回報。根據未來五至十年的矽谷經濟發展路線圖, 最壞情况下, 應不會跟現時差太遠, 但若情况如期地好, 整體回報則可更上幾層樓, 在這個值博率下, 小弟看重的不單是淨現值, 而是從列表項目 1 至 9 計算出來的未來前景價值。我們華人首富李家誠常說的未買先想賣, 其心法精髓, 正正在此。

以上分析並不局限在矽谷地產, 從高層次去消化, 實可應用在地球上所有自由經濟體的地產投資項目上。 如 blog 友們能腾出更多抽像空間, 文中要旨更可套用在理財致富的心法裹, 在五至十年內達到財務自由; 畢竟, 商場上的街頭智慧, 往往是與幸福人生的規劃一脈相成的。

這兩星期要飛北京, 探訪幾個創科團隊和當地的創投家, 並看看有什麼可以幫忙, 隨後終於可飛回老家香港休息幾天, 之後再向世界出發!

Anyway, 此文刋登時, 小弟應在香港國際機場轉機上京途中或已到步, 如有任何趣事, 會多作分享。

最後, 感足的說一句, always give your very best to whatever you deliver to the world, because you never know… if this would be your last piece of work. Cheers!

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